前 言
根据北京市人力资源和社会保障局、住房和城乡建设委员会、工商行政管理局联合发布的《北京市房地产经纪人协理从业资格考试实施办法》，住房和城乡建设委员会与工商行政管理局共同编制了《2009年北京市房地产经纪人协理从业资格考试大纲》，人力资源和社会保障局审定通过。
本考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，根据全国房地产经纪行业的发展方向，以提高房地产经纪从业人员的知识水平和操作技能为宗旨，从对本市房地产经纪人员的基本要求出发，主要考核房地产经纪人协理从业资格应考人员应具备的知识结构、素质和能力。
本考试大纲分为“房地产基础知识”、“房地产经纪基础”两个部分。其中，“房地产基础知识”主要考核应考人员对基本法律、土地基本制度、住房基本制度、房地产交易、房地产登记、物业管理、建筑与建筑材料、城市规划和金融等方面基础知识的掌握程度；“房地产经纪基础”主要考核应考人员对房地产经纪的基本概念、新建商品房和存量房经纪业务流程、经纪合同、相关政府部门行业管理等方面的基本理论与操作技能的掌握程度。
本考试大纲规定了考试的性质和标准，是2009年北京市房地产经纪人协理从业资格考试命题的依据，也是应考人员复习和考前培训的指南。考试内容分为“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次。其中，要求“掌握”的部分是重点内容，要求“熟悉”的部分是重要内容，要求“了解”的部分是相关内容。这些内容体现了作为北京市房地产经纪人协理必备的理论知识与专业技能。
本大纲另附相关的法律法规及规范性文件（见附件），作为应考人员的复习参考资料。
二〇〇九年六月
房地产经纪基础
第一章 经纪与房地产经纪
第一节 经纪概述
一、经纪的概念（了解）
二、我国经纪活动的产生和发展（了解）
三、经纪活动的特点和方式
（一）经纪活动特点（了解）
（二）经纪活动的方式：居间、代理和行纪（熟悉）
四、经纪从业人员和经纪机构的种类（了解）
（一）经纪从业人员的种类
（二）经纪机构（经纪人）的种类
五、经纪活动的社会功能（了解）
第二节 房地产经纪概述
一、房地产经纪的含义（掌握）
二、房地产经纪的功能定位（熟悉）
三、房地产经纪的必要性（熟悉）
四、房地产经纪业务分类（掌握）
（一）房地产居间
（二）房地产代理
五、北京市房地产经纪活动的发展状况（了解）
第三节 房地产经纪收入
一、佣金的定义（熟悉）
二、佣金的种类
（一）佣金的种类（熟悉）
（一）佣金与回扣的区别（了解）
（二）佣金与信息费的区别（熟悉）
三、佣金的支付（掌握）
（一）佣金的支付方式
（二）《中介服务收费管理办法》对房地产中介服务收费的规定
（三）北京市政府主管部门规定的收费标准
（四）禁止赚取差价
第二章 房地产经纪从业人员与经纪机构
第一节 房地产经纪从业人员
一、房地产经纪人员职业资格制度（掌握）
（一）房地产经纪人协理从业资格
（二）房地产经纪人执业资格
二、房地产经纪人协理的权利和义务（掌握）
（一）房地产经纪人协理的权利
（二）房地产经纪人协理的义务
三、房地产经纪人协理的基本要求（熟悉）
（一）职业道德
（二）知识结构
（三）礼仪修养
（四）心理素质
（五）执业技能
四、房地产经纪人员应当遵守的规则（掌握）
第二节 房地产经纪机构
一、房地产经纪机构的定义（熟悉）
二、房地产经纪机构的分类（熟悉）
（一）按照主营业务的分类
（二）按照经营模式的分类
（三）按照企业组织形式的分类
三、经纪机构（经纪人）登记注册管辖和注册条件（了解）
四、经纪机构（经纪人）应当遵守的规则和不得从事的行为（熟悉）
第三章 房地产经纪业务合同
第一节 房地产经纪合同的涵义和作用
一、经纪合同的涵义（熟悉）
（一）经纪合同的概述
（二）经纪合同的种类
1、委托合同
2、居间合同
3、行纪合同
二、房地产经纪合同种类和作用（熟悉）
（一）房地产经纪合同的种类：委托合同和居间合同
（二）房地产经纪合同的作用
三、房地产经纪合同内容的界定（熟悉）
第二节 北京市房地产经纪合同的内容
一、房地产委托合同与房地产居间合同的区别（掌握）
二、房屋买卖经纪合同范本内容（掌握）
三、房屋租赁经纪合同范本内容（掌握）
第四章 新建商品房销售代理业务操作
第一节 房地产经纪机构获取代理销售楼盘流程
一、获取代理项目信息（了解）
二、签订销售代理合同（熟悉）
三、制定营销方案（掌握）
四、准备销售（掌握）
五、展开销售活动（掌握）
六、提供后续服务（掌握）
七、结算房地产经纪费（熟悉）
第二节 房地产经纪人员销售准备工作
一、熟悉代理项目情况（掌握）
二、初步市场调研（掌握）
三、销售项目市场竞争分析（掌握）
四、学习代理项目销售资料（掌握）
五、学习房地产销售合同内容（掌握）
六、学习房地产营销基本策略（掌握）
第三节 销售工作流程
一、获取潜在客户信息（掌握）
二、接待顾客（介绍楼盘信息、带看现场、填写客户资料表）（掌握）
三、协助房地产经纪人进行购买洽谈（掌握）
四、跟进并确定购买意向（掌握）
五、协助订立房地产认购书和商品房买卖合同（掌握）
六、协助办理房屋成交价款和抵押贷款手续（掌握）
七、结算房地产交易税费和其他税费（掌握）
第四节 后期销售
一、持续销售（了解）
二、尾盘销售（了解）
第五节 物业交接和代办服务
一、物业交接（掌握）
二、办理物业管理手续（掌握）
三、代办房屋产权手续（掌握）
第五章 存量房经纪业务
第一节 存量房买卖经纪业务流程
一、搜集房源、客源等信息（掌握）
（一）搜集房源信息、录入房源信息系统
（二）搜集客源信息、录入客户信息系统
二、接待顾客（掌握）
三、签订委托或居间合同（掌握）
（一）房屋出售委托合同
（二）房屋承购委托合同
（三）房屋买卖居间合同
四、房源与客源信息配对（掌握）
五、实地查勘房屋（掌握）
六、协助经纪人商议买卖价格（掌握）
七、协助订立房屋买卖合同（掌握）
（一）协助订立房屋买卖合同
（二）房屋买卖合同基本条款
八、协助办理产权过户（掌握）
九、提供延伸服务（熟悉）
（一）协助办理抵押贷款
（二）协助办理房屋交验
（三）协助办理税费代缴
十、结算房地产经纪费及其他相关费用（熟悉）
第二节 存量房租赁经纪业务流程
一、搜集房源、客源等信息（掌握）
（一）搜集房源信息、录入房源信息系统
（二）搜集客源信息、录入客户信息系统
二、接待顾客（掌握）
三、协助房地产经纪人签订委托或居间合同（掌握）
（一）房屋出租委托合同
（二）房屋承租委托合同
（三）房屋租赁居间合同
四、房源与客源信息配对（掌握）
五、协助经纪人实地查勘房屋（掌握）
六、协助经纪人商议租金（掌握）
七、协助订立房屋租赁合同（掌握）
（一）协助订立房屋租赁合同
（二）房屋租赁合同基本条款
八、协助办理租赁合同备案（掌握）
九、提供延伸服务（熟悉）
（一）协助办理房屋交验
（二）协助办理税费代缴
十、结算房地产经纪费及其他相关费用（熟悉）
第六章 房地产查验
第一节 房地产实物状况查勘
一、房屋一般状况（掌握）
（一）面积
（二）空间布局
（三）层高或净高
（四）外观、总层数、总高度
二、建筑结构（掌握）
三、建筑设备（掌握）
四、公共事业费（掌握）
五、物业管理服务及收费水平等（掌握）
六、建筑质量（掌握）
包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等。
七、装饰装修（掌握）
第二节 房地产区位状况查看
一、位置（掌握）
二、交通（掌握）
三、周围环境和景观（掌握）
四、商业配套设施（熟悉）
五、教育和医疗配套设施（熟悉）
第三节 房地产权属状况调查
一、土地权属状况（掌握）
二、房屋权属状况（掌握）
三、房地产权利限制状况（掌握）
四、房地产权属证书及相关法律文书（掌握）
第七章 房地产经纪业务操作技巧
第一节 客户接待技巧
一、联系客户（掌握）
二、接待客户（掌握）
三、了解客户需求（掌握）
四、介绍项目和经纪机构情况（掌握）
第二节 谈判技巧和促成交易技巧
一、解决经纪服务中的问题（熟悉）
二、协商谈判（熟悉）
三、促成交易（熟悉）
四、售后服务（熟悉）
第八章 房地产经纪行业管理相关规定
第一节 房地产经纪行业行政监管
一、房地产经纪行业行政监管部门（熟悉）
二、北京房地产中介行业协会和北京经纪人协会（熟悉）
三、北京房地产中介行业协会自律规则与经纪人执业规则（熟悉）
第二节、北京市房地产经纪行业行政监管的内容和方式
一、房地产经纪机构的备案管理（熟悉）
二、存量房买卖合同网上签约和交易结算资金账户管理（掌握）
三、房屋租赁合同登记备案和房屋租赁代理资金监管（掌握）
四、房地产经纪行业动态监管（熟悉）
五、房地产经纪纠纷处理（掌握）
房地产基础知识
第一章 相关法律制度
第一节 民事法律制度
一、民法的概念和调整对象（熟悉）
二、民法的基本原则（了解）
三、民事主体（掌握）
（一）自然人
（二）法人
（三）合伙
四、民事法律行为（熟悉）
五、代理（掌握）
六、诉讼时效（熟悉）
七、民事责任（掌握）
八、物权（掌握）
（一）物的种类
（二）物权的概念和分类
（三）物权的效力
（四）所有权、用益物权和担保物权的概念
第二节 合同法律制度
一、合同的概念和特征（掌握）
二、合同主体（掌握）
三、合同的标的（掌握）
四、合同的内容（掌握）
五、订立合同的形式（掌握）
六、订立合同的程序（掌握）
七、合同的效力（掌握）
八、合同的履行（掌握）
九、合同的变更、转让和终止（掌握）
十、违约责任（掌握）
十一、标的物的提存（了解）
十二、不可抗力（掌握）
第三节 消费者权益保护法律制度
一、调整范围（熟悉）
（一）消费者的概念和特征
（二）《消费者权益保护法》的调整范围
二、消费者的权利（掌握）
三、经营者的义务（掌握）
四、争议的解决（掌握）
五、违反消费者权益保护法的法律责任（掌握）
第四节 反不正当竞争法律制度
一、不正当竞争的概念（了解）
二、不正当竞争行为的表现形式（熟悉）
三、违反反不正当竞争法的法律责任（掌握）
第二章 土地基本制度与政策
第一节 国有土地和集体土地
一、国有土地和集体土地的概念（掌握）
二、国有土地和集体土地的范围（掌握）
三、农村宅基地和农村房屋交易的管理规定（熟悉）
第二节 国有建设用地使用权出让和划拨
一、国有建设用地使用权出让（掌握）
二、国有建设用地使用权划拨（掌握）
第三节 闲置土地的处理（了解）
第三章 住房制度和物业管理
第一节 我国住房制度概述
一、我国城镇住房制度发展概述（熟悉）
二、我国城镇住房制度框架（掌握）
（一）商品房
（二）保障性住房：经济适用住房、廉租房、两限房等
（三）住房补贴和公积金
三、北京市住房制度框架概述（掌握）
第二节 物业管理制度概述
一、物业和物业管理基本概念（掌握）
二、物业管理服务的基本内容（掌握）
三、物业管理的主要环节（熟悉）
四、物业管理企业（熟悉）
五、业主、业主大会和业主委员会（掌握）
六、物业管理收费（掌握）
七、北京市物业管理的相关规定（掌握）
第四章 房地产交易管理基本制度与政策
第一节 房地产交易概述
一、房地产交易的概念（掌握）
二、房地产交易的原则（掌握）
第二节 房地产转让管理
一、房地产转让的条件（掌握）
二、房地产转让的程序（掌握）
三、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让（掌握）
四、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让（掌握）
第三节 房屋买卖和租赁管理
一、房屋买卖的一般规定（掌握）
二、保障性住房交易管理（掌握）
（一） 经济适用住房
（二） 限价商品住房
（三） 廉租住房
三、房屋租赁管理规定（掌握）
第四节 房地产抵押管理
一、房地产抵押的概念（掌握）
二、房地产抵押的一般规定（掌握）
三、房地产抵押登记（掌握）
第五章 房地产登记制度与政策
第一节 房地产登记概述
一、房地产登记的概念（熟悉）
二、房地产登记的目的和意义（熟悉）
三、房地产登记的原则（熟悉）
四、房地产登记的种类（掌握）
第二节 房地产登记制度
一、房屋登记的机构（掌握）
二、房屋登记的基本要求（掌握）
三、房屋登记的程序（掌握）
四、房屋登记的其他规定（掌握）
第六章 建筑基本知识
第一节 建筑概述
一、建筑的相关概念（熟悉）
二、建筑物的分类（掌握）
三、对建筑物的基本要求（掌握）
第二节 建筑构造
一、建筑构造概述（掌握）
二、基础和地基（掌握）
三、墙体和柱（掌握）
四、门和窗（掌握）
五、地面、楼板和梁（掌握）
六、楼梯（掌握）
七、屋顶（掌握）
第三节 建筑设备
一、建筑给水系统及设备（熟悉）
二、建筑排水系统及设备（熟悉）
三、建筑采暖系统及设备（熟悉）
四、建筑通风和空调系统及设备（熟悉）
五、建筑电气设备（熟悉）
六、燃气供应系统及设备（熟悉）
七、电梯（熟悉）
八、设备层和管道井（熟悉）
九、楼宇智能化（熟悉）
第四节 建筑材料
一、建筑材料的分类（了解）
二、建筑材料的基本性质（了解）
三、水泥和混凝土（了解）
四、金属材料（了解）
五、木材（了解）
六、建筑塑料、涂料及胶粘剂（了解）
七、天然石材与烧土制品（了解）
八、建筑装饰材料（了解）
第五节 建筑识图和建筑面积计算
一、建筑平面图、立面图、剖面图的识读（熟悉）
二、建筑面积的计算（熟悉）
三、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊（熟悉）
第七章 城市和城市规划基本知识
第一节 城市的概述
一、城市的概念（了解）
二、北京市功能分区（熟悉）
（一）城市功能分区的概念
（二）北京市城市功能分区概况
三、北京市土地利用类型（熟悉）
第二节 城市用地自然条件评价
一、水文及水文地质条件（熟悉）
二、工程地质条件（熟悉）
三、地形条件（熟悉）
四、气候条件（熟悉）
五、北京市自然条件概况（熟悉）
第三节 城市规划常用术语和控制指标（熟悉）
第四节 城市居住区规划设计
一、城市居住区的组成要素（熟悉）
二、城市居住区规划布局的有关内容（熟悉）
第八章 金融和税收基本知识
第一节 利息和利率
一、利息和利率的概念（掌握）
二、利率的种类（掌握）
第二节 个人住房抵押贷款
一、个人住房抵押贷款中的主要术语（掌握）
（一）首付款
（二）首付款比例
（三）贷款金额
（四）贷款价值比
（五）贷款期限
（六）贷款利率
（七）贷款额度
二、公积金贷款（掌握）
（一）申请公积金贷款的条件
（二）申请公积金贷款的程序和提交的材料
三、商业银行贷款（掌握）
（一）申请商业银行贷款的条件
（二）申请商业银行贷款的程序和提交的材料
四、商业银行住房抵押贷款还款方式及计算（掌握）
（一）等额本息还款方式及计算
（二）等额本金还款方式及计算
第三节 房地产税收
一、税收基本制度（掌握）
（一）税收的概念
（二）税收构成要素
二、房地产和相关税种（掌握）
（一）房产税
（二）城镇土地使用税
（三）耕地占用税
（四）土地增值税
（五）契税
（六）营业税、城市维护建设税和教育费附加
（七）所得税
（八）印花税
三、北京市房地产税收优惠政策（熟悉）
附件：相关法律法规、规范性文件
1、《中华人民共和国民法通则》
2、《中华人民共和国合同法》
3、《中华人民共和国物权法》
4、《中华人民共和国公司法》
5、《中华人民共和国反不正当竞争法》
6、《中华人民共和国消费者权益保护法》
7、《中华人民共和国担保法》
8、《中华人民共和国广告法》
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》
10、《中华人民共和国税收征收管理法》
11、《中华人民共和国合伙企业法》
12、《中华人民共和国个人独资企业法》
13、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》
14、《中华人民共和国公司登记管理条例》
15、《经纪人管理办法》
16、《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》（人发〔2001〕128号）
17、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）
18、《关于修改<城市房地产中介服务管理规定>的决定》(建设部令第97号)
19、《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）
20、《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》（国家工商行政管理局第86号令）
21、《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》（国家工商行政管理局第60号令）
22、《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》（建办住房〔2004〕43号）
23、《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府第194号令）
24、《北京市人民政府办公厅转发市工商局<关于促进和规范北京市经纪人发展若干意见>的通知》（京政办发〔2006〕51号）
25、《北京市工商行政管理局关于转发国家工商行政管理总局〈经纪人管理办法〉有关问题的通知》（京工商发〔2004〕183号）
26、《关于印发<北京市房地产经纪人协理从业资格考试实施办法>的通知》（京人发〔2008〕40号）
27、《北京市住房和城乡建设委员会北京市工商行政管理局关于印发〈北京市房地产经纪人员职业资格注册管理办法〉的通知》（京建交〔2009〕389号）
28、《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理的通知》（京建交〔2009〕369号）
29、《关于印发<北京市房地产经纪机构及人员违法违规投诉处理管理规定>的通知》（京建交〔2009〕286号）
30、《关于建立房地产市场动态监管信息平台的通知》（京建交〔2008〕33号）
31、《关于进一步加强北京市房地产经纪行业巡检工作的通知》(京建租〔2006〕1022号)
32、《关于房地产中介服务收费的通知》(京价<房>字〔1997〕398号)
33、《关于印发<北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法>的通知》（京建交〔2008〕308号）
34、《关于修订<北京市房屋租赁合同>系列示范文本和实行租赁合同网上备案的通知》（京建交〔2008〕299号）
35、《关于加强非居住房屋租赁合同登记备案工作有关问题的通知》（京建交〔2008〕309号）
36、《转发建设部、中国人民银行<关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知>》（京建交〔2007〕173号）
37、《关于印发<北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定>的通知》（京建法〔2007〕253号）
38、《关于做好北京市存量房客户交易结算资金专用存款账户开立等有关工作的通知》（银管发〔2007〕67号）
39、《关于存量房交易结算资金划转协议实行网上备案的通知》（京中介〔2007〕004号）
40、《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》（京建交〔2007〕508号）
41、《关于办理存量房网上签约系统用户备案、信息公示、网上签约等有关问题的通知》（京中介〔2007〕008号）
42、《关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知》（京建交〔2007〕507号）
43、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京国土房管住〔2004〕486号）
44、《关于印发<房地产经纪执业规则>和<房地产经纪业务合同推荐文本>的通知》（中房学〔2006〕15号）
45、《关于实施<北京房地产中介行业自律规则>的通知》（2004年）
